Составление анализа рынка

Прежде чем тратить пару часов в месяц на создание собственного анализа рынка, проверьте, составляет ли ваш местный совет риэлторов или MLS отчеты о тенденциях рынка. Я обнаружил, что большинство из них делают что-то в этом порядке, но не так всеобъемлющи в ценовых диапазонах. Они делают в основном отчеты на основе географии для всех ценовых категорий. Вам нужна ценовая сегментация.

Представляем вашему вниманию бесплатные сервисы аналитики маркетплейсов, которые вы также можете использовать.

Если необходимые данные недоступны, выделите пару часов и проведите анализ самостоятельно. Нам нужно использовать следующую формулу, чтобы получить точность тенденций на рынке.

1. Сегментируйте свою торговую площадку географически.

Наша цель состоит в том, чтобы просмотреть макро и микро вашего рынка. Макросом будет рынок или весь рынок, и даже географически разбитый. Мы также должны провести ценовую сегментацию на микроуровне. Вы также можете разбить свои области через школьные границы. Многие покупатели принимают решения о районах, в которых они будут жить, исходя из школьного округа или средней школы. Более широкий взгляд хорошо работает, чтобы получить представление о рынке. Близкий взгляд на определенные области рынка будет активно использоваться при показе недвижимости клиентам.

Самый простой способ создать сегментированные области рынка — использовать существующие географические регионы MLS. Большая часть статистики и данных по недвижимости уже сегментирована в этом формате. Другим вариантом является использование областей, представленных в объявлениях о недвижимости в вашей газете, если это работает с тем, что считается стандартным рыночным знанием.

2. Разделите свой рынок на пять ценовых сегментов.

В то время как большинство людей, агентов по недвижимости и СМИ рассматривают рынок как единое целое (или даже пару, в зависимости от географии), это слишком узкий подход. Цена также играет немаловажный фактор. Как только мы определились с географической областью или сегментом, нам нужно сегментировать по цене. Нам нужно разделить наш рынок на пять ключевых ценовых сегментов: начальный, нижний средний, средний, верхний средний и верхний. Каждый из этих сегментов может сильно отличаться от другого.

Наши продавцы и покупатели хотят знать общее богатство рынка. На самом деле они хотят знать, что происходит на конкретном рынке, на котором они пытаются купить или продать; единственный способ донести это до них — сравнение цен.

3. Знайте доступные уровни запасов.

На все рынки влияет уровень запасов. Уровни запасов, в свою очередь, влияют на процент домов, которые продаются каждый месяц. Чем выше инвентарь, тем ниже процент домов, которые продаются ежемесячно. Другой термин, используемый для процентной доли проданных домов, — это отношение количества проданных списков к количеству взятых списков. На нормальном или нейтральном рынке процент проданных объявлений по сравнению с принятыми будет составлять от 65% до 70%. На рынке продавцов с коротким запасом, устойчивым и высоким уровнем продаж это число будет значительно выше 90%. Нам нужно знать уровень конкуренции, с которым столкнутся продавцы и покупатели, исходя из уровня запасов на рынке.

4. Определите количество продаж за последние тридцать дней.

Теперь поймите, я не говорил о продаже или закрытии собственности. Я сказал продаж или ожидающих продаж. Нам нужен точный анализ за предыдущие тридцать дней. Если мы посчитаем закрытые транзакции, мы действительно отражаем запасы на рынке от тридцати до шестидесяти дней назад, а не от одного до тридцати дней назад. Недвижимость, которая закрывается, например, 30 июня, на самом деле находилась в ожидании продажи в мае или апреле, в зависимости от типичного времени на вашем рынке для оформления документов, инспекций, оценок, ремонта, написания документов и всех других неприятных моментов. -сцены работают на закрытие. Мы всегда хотим отражать активность от одного до тридцати дней назад.

5. Рассчитайте коэффициент поглощения или количество месяцев запасов.

Этот последний расчет является краеугольным камнем всего анализа. Именно здесь большинству людей не хватает знаний о рынке. Вам нужно взять текущие уровни запасов в каждой ценовой категории и разделить их на ожидаемые продажи за месяц. Это даст вам количество месяцев оставшихся запасов, если продажи останутся постоянными. В этом расчете мы также делаем предположение, что никакие новые доступные дома не появятся на рынке до тех пор, пока весь существующий инвентарь не будет продан. Мы все знаем, что это предположение ложно. Мы видим наилучшую ситуацию на рынке.

Например, у вас есть 100 домов на продажу по цене начального уровня. В среднем каждый месяц продается двадцать штук. У вас явно осталось запасов на пять месяцев. Продавец должен иметь конкурентоспособную цену, чтобы продавать в следующем месяце. Что вы делаете с этим расчетом, так это даете четкую картину текущего сочетания спроса и предложения на рынке.

Позвольте мне поделиться другим примером. Если в данном географическом районе выставлено на продажу 300 домов, тридцать из которых ожидают продажи в этом месяце, разделите 300 на тридцать и получите десять месяцев.